央行《2004中国房地产金融报告》称，很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度。我市实施两年的商品房预售款监管机制，受到中央政策研究室等部门的高度评价，被称为“济南模式”——

　　前不久，山东中恒建设集团有限公司副总经理陈志晔接待了一位既普通又特殊的客人。说他普通，是因为他是公司的一名客户，是一位开发商；说他特殊，是因为他是来还拖欠的工程款的。这年头拖欠工程款是常事，开发商主动来还钱，还真是件新鲜事。“济南的商品房预售款监管制度有规定，开发商有拖欠施工单位工程款行为的，一律不给办商品房预售证。”陈志晔道出了其中的缘由。他所说商品房预售款监管制度，就是市建委2005年9月26日发布的《济南市商品房预售款监管实施细则》。

　　昨天市建委召开新闻发布会，宣布商品房预售款监管机制实施两年来，全市监管资金总额约126亿元，涉及110多个在建楼盘；担保监管中心与150个项目签订了监管协议，基本覆盖目前省城所有在建项目。

　　开发商不能乱用预售款

　　【背景】我国实行商品房预售制度。2006年全国房地产销售额达到2万亿元，其中商品房预售占80%以上，部分城市甚至达90%以上。尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，弊端也日益显现。市建委新闻发言人介绍说，商品房预售款是在购房者没有看到完全的房子模样，甚至只是一块地皮时，就把巨额购房款交给了开发商。这些购房款怎么使用，购房者和政府过去是没有办法监管的。

　　【对策】2005年9月26日，《济南市商品房预售款监管实施细则》正式发布，全市房地产开发企业的商品房预售款开始被全面监管。根据《细则》，房地产开发商要委托担保公司向购房人提供预售款监管责任担保书。担保公司为保证购房人的预售款安全，有权对其担保的预售款使用进行监管。如果出现开发商未按规定使用预售款而造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担担保责任。开发商应当在商业银行开立商品房预售款专用账户，委托开户银行为预售款监管银行，并由开发商、预售款监管银行和担保公司三方签订监管协议书。

　　【效果】招商银行济南经七路支行副行长刘峰(刘峰博客,刘峰新闻,刘峰说吧)接受采访时说，“以前开发商往往多头开户，导致银行对预售款难以监管。济南市的这一做法使银行心里有了底，减少了对收回贷款的担心。”

　　联合担保破解监管难题

　　【背景】商品房预售款监管势在必行，但如何监管却是一个新的课题。2005年初，市建委组成调研组，就商品房预售款监管问题在省内外进行8个月的深入调查研究。在初期探索中，曾尝试成立5人监管中心，但是从市场的角度来看，政府部门不是经济主体，无法承担无限责任，不能建立赔偿机制；政府部门直接监管，容易导致权力集中和滥用，并把矛盾直接引向政府。如果依靠银行监管，银行与房地产开发企业是利益关系，不仅缺乏监督手段，一旦监督失误，仍然无法承担对购房者的赔偿责任。

　　【对策】我市最终确定的方案是，引入市场中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款进行监管；政府不直接参与市场行为，不承担资金监管的直接风险和无限责任，只对参与的中介机构资格进行审核并监督实施。为防止一家担保公司出现风险影响全盘，我市推行多家担保企业联保制，要求所有准入的担保企业联合对开发项目提供担保。为及时赔偿购房者的损失，

　　要求经招标准入的担保公司缴纳其注册资金10%的担保保证金，存入市建委指定银行账户，未经允许不得擅自使用。担保收费按预售款的2%收取。

　　【效果】：目前5家担保公司联合组成了济南市建委担保监管中心，统一分工、联合办公。这些担保公司不再承担其他担保业务。据济南置业担保有限责任公司总经理杨震介绍，担保监管中心已与150个项目签订了监管协议，基本覆盖了目前全市所有在建项目。全市对96家房地产开发企业的商品房预售款进行了监管，监管面达到100%，11家房地产开发企业因预售款使用不当被限期整改，从而保证了整个监管机制的良好运行。

　　农民工工资有了保障

　　【背景】：过去济南市的施工单位对房地产开发企业是“又爱又怕”，原因是一些房地产开发企业的工程款拖欠达到50%-60%，要想干工程，施工单位就得咬紧牙关垫资，致使不少农民工领不到工资，甚至发生到政府部门支锅讨薪的过激事件。

　　【对策】：商品房预售资金监管主要解决的问题就是确保预售款用于商品房工程建设，确保工程款来源稳定。监管还保障了施工单位工程款的及时拨付，促进施工单位劳动生产率的提高。房地产开发企业将预售款全部存入银行监管专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金。这笔资金只能用作购买本项目建设必需的建筑材料、设备以及支付本项目建设的施工进度款、法定税费等，不得挪用。在使用资金时，必须提出用款计划和申请，并经担保公司据工程进度核实。担保公司一旦发现有违规使用行为，将聘请会计师事务所对专用账户资金进行审计。

　　【效果】：工程款的及时拨付，使农民工的工资发放有了保障。农民工申殿宝和董泗宝说：“农民工过去除了干活，还有一项重要工作，那就是不屈不挠地讨薪，有时跑六七趟讨回几百元，有时一分钱也讨不到。经常是头一年的工资第二年也给不全，甚至拖上两三年。预售款被监管后，施工单位有钱给我们发工资了，现在是每月5号发工资，对一些计时工，工资还可以天天发。”

　　我市实施的商品房预售款监管机制已引起国家有关部门的高度关注，中央政策研究室、国务院政策研究室、建设部有关领导日前带队来济南调研，对我市运用市场机制、引入中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款实行管理，由政府主管部门进行有效监管的创新之举给予充分肯定，称其为“济南模式”，并建议建设部在进一步完善、成熟的情况下向全国推广。